▲ 박남주 본지 주필

아파트 후분양제를 의무화하는 주택법 개정안이 내달 국회에서 본격 논의될 예정이어서 부동산 시장에 미칠 파장에 주택건설업체들의 비상한 관심이 쏠리고 있다.

후분양제는 아파트 공정률이 일정 수준 이상일 때 분양하는 방식이다.

문제는 분양권 투기와 부실시공을 막을 수는 있으나, 주택가격 상승에 따른 실수요자들의 내 집 마련은 어려워지고, 지역 중소건설사들의 입지가 더욱 좁아질 것이란 지적이다.

건설부동산업계 등에 따르면 아파트 후분양제 의무를 주요 내용으로 하는 주택법 개정안이 국회 국토교통위원회 법안소위 논의를 앞두고 있다.

후분양제는 문재인 정부 출범 이후 일부 지역에서 주택 가격 급등이 이슈가 될 때마다 도입 필요성이 대두됐다.

개정안에 제시된 후분양제는 주택 공정률 80% 이후 분양하는 것으로 아파트 부실시공 예방, 분양가 폭등 및 분양권 투기 수요의 차단 등을 위해 필요하다는 논리적 근거를 두고 있다.

정부도 공공부문부터 후분양을 의무화 하겠다는 정책을 올해 초 국토교통부 업무보고를 통해 발표한 바 있다. 그러나 이에 상응하는 부작용도 뒤따를 수 있다는 점을 감안해야 한다.

후분양제로 전환되면 정말 목적한 대로 부실시공 예방과 분양가 폭등을 막고 분양권 투기 수요도 차단될 수 있을까.

부실시공의 경우는 시공과 건설 과정에서 발생되는 기술적 미비와 부적절한 공사에서 찾으면 될 것이다.

정부는 이미 부실시공을 차단키 위해 감리제도를 강화하고 있어 후분양보다 근본적으로 주택 건축에 접근해 해결하는 것이 타당하다.

또 분양가 폭등과 분양권 투기 수요 차단도 마찬가지다. 분양가 폭등만 해도 후분양으로 전환돼 80% 공정률을 달성한 뒤, 분양하더라도 입주 시점까지 투기 수요는 없어지지 않을 것이다.

시세차익을 얻을 수 있는 가능성의 틈새만 있다면 투기 수요는 언제든지 발생할 수 있기 때문이다.

중요한 것은 후분양제로 전환하면 선분양제를 근간으로 만들어진 청약제도의 역할이 달라져야 한다. 청약제도는 주택 부족으로 발생한 가격 차이를 기초로 유지돼 왔다. 후분양제로 바뀌면 청약제도가 사라질 것이다.

그동안 청약 기회를 기다려온 국민들의 실망감은 어떻게 할 것이며, 청약통장과 저축을 근간으로 운영되는 주택기금의 재원을 어떻게 할지 고민해야 한다.

후분양제 논란은 계속돼 왔다. 그러나 정부와 민간단체, 건설사, 전문가들의 각자 생각만을 이야기할 뿐 의견 수렴을 통한 사회적 통합은 어렵다.

국회 국토교통위는 법안심사소위를 열어 법안 심사를 진행하고 있는 것으로 알려지고 있다. 정부도 후분양제 도입 자체를 반대하진 않고 있다. 하지만 후분양제가 민간 부문에 전면적으로 적용될진 아직 미지수다.

또 건설업계도 후분양제 도입으로 금융비용 부담 증가와 주택공급량 감소 등을 이유로 도입여부 시기와 로드맵 등이 먼저 마련돼야 한다는 입장이어서 후분양제의 관심이 클 수 밖에 없다.

후분양제 전환이 필요하다면 어떤 부작용이 있을지 검토하는 광범위한 토론의 장을 만들어 공감대를 형성하는 것이 우선임을 간과해선 안 된다.