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[기획] 2018년 달라지는 부동산 정책?'
재건축…'초과이익 환수제' 부활
윤경찬 기자
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기사입력: 2017/12/07 [16:12]   최종편집:
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 - DTI(총부채상환비율) 본격 적용

 


내년 1월부터 재건축 이후 시세 상승분의 일부를 거둬들이는 '초과이익 환수제'가 부활한다. 또 차주의 상환 능력 심사를 한층 더 강화해 대출 한도를 정하는 신DTI(총부채상환비율)가 적용된다

 

부동산 정보업체인 부동산인포를 비롯한 업계에 따르면 문재인 정부 출범 뒤, 5차례에 걸쳐 발표한 이같은 내용의 '재건축초과이익환수제' 등 부동산대책들이 내년부터 본격 시행된다. 내년부터 적용되는 주요 부동산관련 제도를 소개한다. [편집자 주]

 

◈ 재건축초과이익환수제 부활

 

재건축초과이익환수제가 내달부터 시행된다. 이는 재건축 추진위원회 설립 승인일부터 준공까지 발생한 이익금 일정부분을 환수하는 제도다.

 

준공 시점 집값에서 사업개시하는 시점의 집값 등 시세상승분, 개발비용 등을 고려해 이익금을 산정한 뒤, 여기에 부과율 등을 적용하는 방식으로 계산한다.

 

이 제도는 지난 2006년 참여정부가 내놓은 '재건축 개발이익 환수 및 투기방지'(3·30대책)에서 시행됐던 정책이다.

 

이후 두 차례 시행이 유예됐지만, 유예기간이 이달 말 종료돼 내년 1월1일부터 다시 시행된다.

 

즉 내달 1일 이후 관리처분계획인가를 신청하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수 대상에 해당한다.

 

◈ 양도세 중과 및 세율강화

 

내달 1일 이후 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권은 보유기간과 상관없이 양도세율 50%가 적용된다. 즉 양도차익이 5000만원이면 2500만원을 세금으로 부과된다는 뜻이다.

 

다주택자의 양도세 부담도 커진다. 다주택자 중 2주택자가 내년 4월1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10% 가산세율이 붙는다. 3주택자 이상 보유자에게는 20% 가산세율이 부가된다.

 

양도세 기본세율이 6%에서 최고 40%란 점을 감안하면 3주택자 이상 보유자에겐 최고 60%까지 세율이 적용되는 셈이다.

 

◈ 新'DTI' 시행

 

차주의 소득을 바탕으로 상환능력을 따져 주택담보대출 한도를 정하는 기존 DTI(총부채상환비율)에서 더 강화된 신DTI가 내년부터 적용된다.

 

기존 DTI보다 차주의 상환능력을 더 정확히 파악하기 위해 기존 소득과 부채산정방식을 개선한 것이다.

 

또한 다주택자가 신규 주택담보대출을 받을 때 만기를 15년으로 재한해 DTI비율을 산정하기 때문에, 원금과 이자 상환부담이 증가할 것으로 예상된다.

 

◈ 주거복지 로드맵 본격 착수

 

지난달 29일 발표된 주거복지로드맵에 담긴 실행항목 중 일부가 상반기에 본격 추진된다.

 

내년부터 계층별 공공주택 공급이 확대된다. 특별공급 물량 확대에 관한 임대특별법과 주택공급에 관한 규칙 등이 개정될 예정이다.

 

◈ 부동산임대업 여신심사 강화

 

앞으로 부동산 임대업 사업자의 대출심사가 강화된다. 내년 3월부터 부동산 임대업 여신심사 시 RTI(임대업이자상환비율)을 산출해 적정성 여부를 심사한다.

 

연간 임대소득 대비 이자비용을 토대로 산출되는 RTI를 적용해 해당 대출의 적정성 여부를 심사한다는 방침이다.

 

◈ DSR(총체적상환능력심사)

 

올 하반기부터 DSR이 시행된다. DSR이 적용되면 주택담보대출과 신용대출을 포함한 모든 가계대출을 적용해 차주의 상환능력을 따져 대출한도를 정하기 때문에, 이전보다 대출받기 어려워진다.

 

◈ 오피스텔 전매제한, 인터넷 청약 의무화

 

내년 초부터 오피스텔 관련 규제가 강화된다.

 

조정대상지역과 투기과열지구에선 오피스텔도 전매가 금지된다. 또한 지역 거주자에게 물량의 20%를 우선 분양토록 한다. 또한 규모 300세대 이상 오피스텔은 인터넷 청약도 의무화한다.

 

/윤경찬 기자 

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